大規模修繕について 　建物は常日頃の細かな修繕や点検等で維持管理していくことが建物を長持ちさせる上で必要です。屋上の防水や鉄部の塗装等は建物が完成してから約10年〜15年を目安として修繕工事を行う必要があります。 　建物の材料によって性能を補償する期間は違うので、その期間ごとに修繕工事を行うことが望ましいです。しかし、部位によっては、足場を組まなければできない工事もあります。足場を組む費用は、修繕工事において大半を占めると言ってよいほど多額の費用がかかります。 　そのため、屋上防水の性能保障期間である約10〜15年を目安に、建物全体に足場を組み、外壁や窓廻りを一気に修繕工事することで余計なコストの削減を図ることができます。

委託方法は3つ。選択と決定は管理組合の専権事項です。 大規模修繕を請け負う会社・企業には大きく「設計事務所」・「管理会社」・「施工会社」の3つがあり、当然ながらそれぞれにメリット、デメリットがあります。まずはそれぞれの会社・企業の特徴を知り、その上で信頼できる委託先を決定することが大切です。管理組合（区分所有者）には、最適な大規模修繕工事を行える委託先を、選別・選択する権限と責任があることも理解しておきましょう。 設計事務所に調査及び診断と設計監理を委託するものです。工事代金の他に、設計・監理の委託料が必要になりますが、専門家が建物全体を調査し、各階平面図、立面図等を作成して図面に修繕の必要箇所及び項目を記載します。図面を作成することで、修繕する箇所を明確にするだけではなく、修繕の履歴を図面という形で記録保存することができます。 工事が始まれば、管理組合に代わって使用材料のチェックや施工状況等をしっかり監理します。 施工業者は、管理組合が信頼のできる複数の業者の中から自ら選定していただきますが、その際は、設計事務所として助言いたします。 建物を管理している会社に委託することは一番安易な方法ですが、管理会社は自社の子会社や普段からの付き合いのある施工業者に一括発注することになります。 修繕のための図面は描きません。どこの箇所でどれだけ修繕が必要なのか詳細がわかりません。 管理会社は、日常の管理を通じて清掃や設備等のメンテナンスを行っているので、建物全体を把握しているというメリットはありますが、管理会社にとっては、大規模修繕工事は旨味のある収入源と考えていますので、「どんぶり勘定」で利益重視のために割高になってしまうケースが見受けられます。 設計から工事、アフターサービスまでの全てを施工業者に委託する方法です。 調査を無償で行い、工事、アフターサービスまで行うというのがうたい文句で、比較的安く工事費用の見積りを提示してきますが、修繕のための図面は描かない業者がほとんどであるために、どの程度の調査をしているのかわからず、見積りが適正か否か判断ができません。また、工事の確認や検査は業者の内部で行うので、必要な箇所の全ての工事が行われているのか？品質が補償できているのか？などについて信頼性に欠けます。業者によっては手抜きをするような業者もあるので注意しなければなりません。

設計事務所は建物の調査・診断から、管理会社や施工業者が描かない平面図・立面図を作成、図面上で修繕箇所を明確に記載します。 　また図面は修繕工事の記録として残すことができ、後の建物の管理が容易になります。そして、設計事務所は管理組合では難しい使用材料チェックや施行状況、クオリティなどを、管理組合に代わって監理。確かで無駄や漏れのない、コストパフォーマンスに優れた工事を実現します。

管理規約に明示されている「共用部」が、大規模修繕の範囲です。 エントランス及びエントランスホール、廊下、エレベーター、ベランダ、屋上、外壁、アプローチや通路などの外構、駐車場、駐輪場等、一般的に共用部と呼ばれるところが対象の範囲となります。 ※建物の躯体に関わる構造的な調査は別途承ります。 ※専有部分での修繕及びリフォーム等をご希望の方には、別途、個別にご契約の上、ご相談を承ります。

SECは大規模修繕を、調査・設計・工事完了3ステップで実施。 人とおなじように、建物も経年による疲労を蓄積させます。管理組合・居住者と一緒になって、見えるところ、見えないところの汚れや破損を専門家が調査、そして工事のためのカルテとなる設計図を引き、工事業者を選出。いよいよ工事が始まれば、進行からクオリティまで監理し、大規模修繕を完了させます。 １. 居住者へのアンケートの実施 ・ お住まいになっていて、破損しているところや汚れているところ、また、常々、不便だな〜、こうなっているといいのにな〜と感じている点、お気付きの点などについてお住まいの皆様を対象に意向調査を行います。 ２. 現況調査の実施 ・ 目視にて、ひび割れや塗装の色褪せ、建物の汚れ具合、シーリングの劣化状態を調査します。 ・ 触視にて、塗装の劣化具合や汚れ、シーリング材の劣化等を調査します。 ・ 打診にて、タイルや塗装面下地の浮きや剥がれを打診音によって聞き分けて調査します。 ※バルコニーや外壁については可能な範囲で調査を行い、全体の様子を想定します。 ・ これまでの修繕履歴、定期点検等の資料を閲覧し、現状と照らし合わせます。 ３. 設計図面の作成 ・ 現況調査及びアンケート調査に基づいて修繕が必要な箇所、改善が望まれる箇所、数量等を図面に表現し、修繕図面を作成します。 ・ 工事が完了した後は、速やかに監理報告書を作成し、管理組合に提出いたします。 ４. 工事業者の選定補助 公募等により工事の施工業者を複数社募り、図面に基づいて工事費の積算を行っていただき、見積書を提出していただきます。その見積書の工事項目及び金額を精査して妥当性について管理組合に助言いたします。そして、総会等において各社にプレゼンテーションを行っていただき、直接、面接した上で選定していただく運びとなります。 ５. 工事監理 ・ 修繕図面に基づいて工事が行われているか、未施工の箇所はないかなどについて厳しくチェックし、少なくとも週１回の定例会議を行い、現場代理人からの報告を受けるとともに、スムースに工事が進むように指示を行います。 ・ 工事が完了した後は、速やかに監理報告書を作成し、管理組合に提出いたします。

修繕工事時は範囲外の問題点、不安箇所に対する改善のタイミング。 エントランス及びエントランスホール、廊下、エレベーター、ベランダ、屋上、外壁、アプローチや通路などの外構、駐車場、駐輪場等、一般的に共用部と呼ばれるところが対象の範囲となります。

大規模修繕をお考えのお客さまへ 建物を新築時に近い状態に修復するための大規模修繕は、 管理組合（区分所有者）の一大事業です。積み立てた修繕費で、 効率よく適切な修繕工事を行えれば、予算面にもゆとりが生まれ、 長期にわたって暮らしの安心も得ることができ、建物の資産価値も高まります。 そのためには、工事をどこに、どのように委託するべきか。 設計事務所のSECは大規模修繕を知り尽くし、 建物の規模やコストから、最善の工事プランを提供します。

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